房子一直是民生之本，房屋的交易也一直是热门话题，老百姓对房屋交易税收政策也越来越关注。9月14日，成都市政府网站发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，出台15条措施，保持房地产市场平稳健康发展，其中包括二手房交易增值税免征从2年调整为5年等规定。
买房时到底该缴哪些税？房产中介常常以此挖坑，专坑对政策法规不熟悉的消费者，大家一定要多留个心眼~张大姐的儿子小王今年大学毕业，顺利找到了一份不错的工作后，便计划购买一套商品住房。张大姐实地查看了几家新房后，一直不太满意，便想通过中介直接购买二手房。在详细了解了相关情况后，中介告诉张大姐，二手房交易所有税费都是由买方来交，卖方净得，买方需要缴纳5.5%增值税及附加、20%个人所得税、1.5%的契税，这样计算下来，张大姐看上的一套售价100万的房子大概要交9万块钱的税。
这套房子不管从户型还是地理位置，张大姐和儿子都非常满意，考虑再三，张大姐又找到了这家中介，想通过中介找点“门道”少交点税。这套房产卖方购入价格大约为90万，购入时间已经超过2年。通过多年的中介经验，中介知道，若采用按实征收方式，该套房屋交易所交税费不会超过4万元，于是电话中他告诉张大姐，自己找了点“关系”，可以让税费减少一半，不会超过4万元。但自己上下“打点”，需要张大姐在单独给他2万元，这样算下来，张大姐也可以少交3万元。中介还怂恿张大姐把价格申报得低一点，这样一来，缴的税款还能更少一些。张大姐考虑再三后，决定按实际价格申报，找“关系”少交税后，等完成过户再支付两万块钱给中介。
后来，张大姐和儿子小王在中介的带领下，缴纳了3.5万的税款，顺利办理了房屋过户手续。当然，他们还向中介人员支付了承诺的2万元打点费。回到家中，张大姐翻看交易缴纳的票据，这才发现手里的《税收完税证》上，有的是卖家的名字，有的是小王的名字，这和当初中介生成的“买方交税、卖方净得”的说法不同。
于是，三天后，小王到不动产交易中心领取不动产权证时，又到税务窗口询问，这才得知：作为买方只需要缴纳契税和印花税，而印花税有优惠政策，规定个人购买住房是暂免征收的，买方只用缴纳1.5%的契税。增值税及附加、个人所得税应该由卖方来缴纳。经过税务局工作人员的查询，小王购买的这套放，交易双方应缴纳的税费总共只有3.5万元。
原来，这套房卖方当初的购入价是90万，现在的售价是100万。卖方在交易时提供了原房屋购房发票。个人所得税采用的是按实征收的方式，所以卖方需缴纳个人所得税2万元。而这套房屋从购入到售出时间超过了2年，增值税享受优惠是免征的，对应的附加也是免征的，所以卖方只需要缴纳2万元的个人所得税。小王作为买方，购买90平方米以上房屋、首套房，享受契税税收优惠，按照售价的1.5%缴纳1.5万元的契税。因此，这套房屋的交易双方应缴纳的税费总共3.5万元。张大姐和小王本想找门路少缴税，结果却被中介人员给欺骗了，正应了那句话“偷鸡不成蚀把米”。
二手房买卖涉及增值税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税。 按照税收相关法律法规的规定，在二手房交易中，增值税的纳税义务人是卖方，契税的纳税义务人是买方，而印花税的纳税义务人则是买卖双方。 卖方涉及税费分别是：增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税。 买方涉及税费分别是：契税、印花税。
（1）《中华人民共和国个人所得税法》第三条第三项：利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为20%。第六条第五款：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。该案例中，卖方能够提供原始购入凭证，房产价格为90万，售价100万，应该缴纳的个人所得税为（100-90）*20%=2万元。（这种计算方式称为按实征收）
（2）如果卖方无法提供原始购入凭证，依据国税发（2006）108号文件第三条，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由各省规定（1-3%）。（这种计算方式为核定征收）
依据国税发（2006）108号文件第五条，……对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 本案中的这套房屋卖方购入时间在2017年1月，销售时间在2020年7月，所以是没有税收优惠的。
根据财税（2016）023号文件第一条第一项，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。第二套住房面积90平米以下，减按1%的税率征收契税；面积90平米以上的，减按2%征收契税。
案例中，小王购买的房屋120平方米，是本人的第一套住房，契税享受税收优惠，按照1.5%的税率缴纳契税。
按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税2008 137号）第二条规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。第三条规定：对个人销售住房暂免征收土地增值税。 该案例中，买卖双方都是个人，且房产为住房，因此，买卖双方都免缴印花税，卖方免缴土地增值税。
《中华人民共和国征收管理法》第六十四条 纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
二手房市场交易一直较为活跃，有些群众在二手房交易中想少缴税、甚至逃避税，《998法治大讲堂》在此提醒大家，在购买二手房时，不要盲目听信中介的说辞，对于他人说的“有关系可以少交税款”更不要相信，更不要进行虚假纳税申报。
《中华人民共和国征收管理法》第六十四条 纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
大家如果想咨询房屋交易的相关税收政策，可以到当地税务局或直接到办税服务厅契税申报窗口询问，也可以通过税务局官网查看相关政策规定。
来源：998法制大讲堂 | 
发表于 2020-9-25 17:26:36
发表于 2020-9-25 17:43:04
