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大邑淘房网信息 一周前成都正在研究“一城一策”房地产调控具体方案，同时临近春节，大邑新盘申请预售也有所放缓，就在大家以为春节前的楼市就这样时，成都住房公积金中心于今日(1月29日，农历腊月廿四)对外发布了将于2019年3月15日执行的最新公积金个人住房贷款实施细则，新政有效期5年。新的细则对于首套房的认定，可贷款次数，个人自愿缴存者月收入的认定做出了新的规定。新政策的推出，将对大邑楼市带来一定的影响。 
首套房新的认定：名下无房无房贷，认房又认贷 成都住房公积金上一次新的政策是在2018年10月份，不少购房者欢呼雀跃，个人终于可以自愿缴存公积金了，这将节约一大笔利息支出，部分准备购房的朋友都去公积金中心办理了个人自愿缴存公积金手续，其中不少为准备购买改善型住房的购房者。然后，即将执行的新政将对这部分购房者带来较大的影响。 新的政策第二章第九条规定，认定为购买首套住房，执行首套房公积金贷款政策为：无住房且无未结清的住房贷款。这意味着购房者必须为刚需。在以往的政策中，只要名下住房不超过1套，没有房贷贷款余额则可认定位首套房，执行首套房公积金贷款政策，这对购买第二套房的购房者极为有利、而即将执行的新规，因为购房者名下已经有一套房，再买第二套改善型住房时，则执行二套房政策，即首付款最低4成，利率上浮10%。那具体会有多大影响呢？下面举例来看。 
比如小明之前在大邑已经购买一套房，贷款已结清。目前夫妻二人连续缴存公积金时间已经超过2年，在2018年11月时公积金账户余额已经大于3.5万元。由于二孩的出生，他们准备再购买一个大一点的套三户型。以大邑当前房地产市场行情，一套110平米的套三大概为61万。购买这套改善型住房他们准备使用公积金贷款，贷款期限为20年，当前公积金5年期以上贷款基准利率为3.25%。 
2019年3月15日前老政策 因为小明夫妻目前没有房贷余额，且名下住房只有一套，因此符合公积金贷款的首套房政策。按照政策，他们仅需最低首付3成18.3万，可贷款42.7万（夫妻二人贷款最高额度为70万）。贷款执行基准利率3.25%，采用等额本息还款法，每月需要偿还2421.93元，总的利息支出为154262.22元。 
2019年3月15日新政策 由于小明夫妻名下已经有一套房，不管其房贷是否还清，亦或者为全款购房，均不符合首套房认定。他们购买的改善型住房被认定为二套房。按照成都2019年3月新的政策，他们需要最低首付4成，即24.4万元，贷款36.6万。贷款执行基准利率3.25%的1.1倍，即3.575%，采用等额本息还款法，每月需要偿还2075.94元，总的利息支出为132224.76元。 新政小明夫妻需要多支付1成首付6.1万，上述因为需要贷款的金额变小，20年间每月需要偿还的本息有所降低。若换成同样的42.7万，利率上浮10%时，采用等额本息还款法，每月需要偿还2492.92元，总的利息支出为171299.83元。 当然了，即使认定为二套房，房贷利息仍然比商业贷款的4.90%低得多。 公积金可贷款次数限定为两次 
原管理办法规定公积金贷款支持缴存职工家庭购买首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房，不支持购买第三套及以上住房。而新政则在这一条前面增加了一条：借款申请人在首次公积金贷款结清后，可再次申请公积金贷款，但公积金贷款累计次数不得超过两次。也就是若政策不修订，一人一生仅有2次使用公积金贷款的机会。 
在以往，只要你当前名下只有一套房时，没有公积金贷款余额，则再购买房时可以使用公积金，不管你之前是否有用公积金购买而之后出售的。新政限定了每一位缴存者仅有2次使用公积金贷款购房的机会，按照一般人的配置，就是第一套刚需房与二套改善型住房，之后再换房时只能使用商业贷款。 个人自愿缴存者月收入需要佐证 
在以往，虽然《成都住房公积金个人住房贷款管理办法》没有对月收入进行明文确定，但一般执行的为以公积金月缴存额基数为收入。2018年10月新增个人可缴存公积金后的贷款管理办法没有对收入进行明文规定，本次新政则以详细条款进行了阐述。 我们知道，在个人办理自愿缴存公积金手续时，月收入是实行的自主申报。本次新规规定，个人自愿缴存者的月收入以申请公积金贷款时的缴存基数为依据。但缴存基数在个税起征点以上的，还需另行提供近6个月的社保个人参保缴费资料等佐证。相关资料显示月收入不一致的，取最低值确定月收入。此处说到了需要佐证资料，若是缴存基数在5000元以上，而个人没有缴纳社保，则需要提供其他的资料证明自己的月收入情况。 
至于在单位缴存的，则不需要担心。单位缴存职工的月收入以申请公积金贷款时的缴存基数为准，不再另行提供收入证明。借款申请人缴存公积金单位与申报的工作单位不一致的，才需提供工作单位开具的代缴关系说明等资料佐证。 若是共同购房，只有1人缴纳公积金，未缴存公积金的共同申请人的月收入，以所在单位出具的收入证明为依据。收入证明显示月收入在个税起征点以上的，还需另行提供近6个月的个人储蓄账户资金流水单（显示为工资、津补贴等）或社保个人参保缴费资料等佐证。相关资料显示月收入不一致的，取最低值确定月收入。 
除上述明显的三大变化外，新的管理办法还规定借款申请人（含共同申请人）的住房套数，以成都市行政区域内房管部门房屋登记信息系统记录的住房套数、中国人民银行个人信用信息基础数据库住房贷款记录等为依据。 
购房者申请公积金贷款时，当前贷款逾期的，或担保人代偿的；近两年内贷款连续逾期超过6期或累计逾期超过12期的；存在呆账、核销、止付、被强制执行等的；被纳入失信被执行人名单的；存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的；被纳入住房公积金失信行为登记的等情况不予贷款。若是二手房交易，买受人与售房人之间存在夫妻、父母、子女关系的，楼龄超过20年，砖木结构，无独立厨卫，被有关部门鉴定为危房，被有关部门认定为已改变产权用途的都不予贷款。 其他规定 
所购再交易房楼龄超过10年的，最低首付款比例相应提高10%。 所购住房价值认定新房以房管部门确认的住房交易价格作为住房价值；若为成品住宅，可按全装修住宅总价款确定住房价值。也就是装修也可一并计入购房款而使用公积金贷款。若是二手房则以房地产评估机构评估的住房价值及房管部门确认的住房交易价格的低值，确定住房价值。 
此外还要求借款申请人偿还住房贷款月还款额不得高于月收入的50%。关于这50%如何界定，我们仍举一个例子。 比如在大邑经开区上班的小张近期看上了大邑城南某楼盘的一套总房款约70万的住宅，公积金连续缴纳已有2年，账户余额为4万元，目前按照实际工资4000元缴纳公积金，为首次购房。按照政策，其符合首套房房贷政策，最低首付可以付3成，贷款49万。因为小张为个人购房，因此最高只能贷款40万，在不使用组合贷款的前提下，小张首付需要支付30万，贷款40万。按照20年期计算，采用等额本息还款法，小张每月需要支付的房贷为2268.78元。因为小张当前月薪为4000元，其50%为2000元，需要偿还的贷款已经超过了月薪的50%，若只贷款20年，则小张可贷款额度需要低于40万元。按照每月偿还2000元，贷款20年，仅能贷款35万元左右。在保证贷款额度的前提下，小张只有延长贷款年限，比如贷款25年，每月偿还仅需要1949.26元，符合贷款月还款额不得高于月收入的50%的规定。 
新政对大邑楼市的影响 即将于3月15日执行的新政对于购买第一套房的大邑购房者来说，基本上没有什么太大的影响。最大的影响是已经有一套房，没有贷款余额的这部分购房者，即以前可以享受首套房待遇的购房者，由于新政10%利率的上浮及首付比例的增加，在新老政策之际，可能部分符合公积金贷款的购房者会在新政执行前购买自己的“改善型”住房。 
除了新政外，他们基于的另一个缘由就是大邑土地拍卖价格已经维持在一个历史高位，未来房价可能会继续上涨，或越来越多的开发商强推成品房。市场表现可能不仅对新房成交有推动作用，近一段时间，新政也将成为卖房机构推房的卖点。不过具体市场怎么走，还得由时间来检验。 点击查阅《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》全文 | 
发表于 2019-2-23 15:39:52
