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成都楼市新政 时隔2年4个月后，前日成都市再次发布楼市调控政策《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，本次新政从土地市场调控、金融审慎管理、合理自住需求、住房调控政策、市场监管监测、舆论宣传引导等六方面提出了十五条针对性措施。新政施行后：
对大邑楼市将产生哪些影响呢？ 大邑二手房价格是否会回落？ 哪些措施对大邑影响大呢？ 
成都楼市限购政策往前可推到2011年2月15日，当晚成都市房管局联合国土局、财政局等五大部门联合发布了 "新国八条"成都细则，在成都主城区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区)暂时实行住房限购政策。
2016年10月2日成都发布37号文，成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县等12区县范围内实行限购，同一身份自然人、法人只能新购1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。
然后在2016年11月17曰、2017年3月23曰、2017年4月12曰、2017年11月16日、2018年5月15日连续做出相应的补充政策调整。形成了现在的全域限购。
与大邑相关的调控政策
2018年5月15曰发布的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》中提出，除成都主城区限购外，在我市其他区（市）县新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。据了解，自此大邑等成都远郊县市区也纳入住房限购之列。
大邑因其拥有良好的旅游资源与气候，乡镇上发展了不少旅游度假地产住宅项目，此部分项目的主力人群多为外来购房者。在515新政前这部分购房者购房没有限制条件， 但随着新政发布，这一部分购房受到的影响就较大了，新政也不可避免影响到这些旅游地产的去化周期.
同时2017年3月23日政策后，大邑购房者（户籍在大邑， 社保在大邑)购房门槛缩窄，在没有其他条件的情况下，只能在大邑，崇州，邛崃等成都远郊区市县购房。
对大邑购房者产生影响除了限购政策外，之前还有2017年11月16日出台的 《成都市城乡房产管理局 成都市司法局关于商品住宅开盘销售采用公正摇号排序选房有关事宜的通知》。通 知第一条指出"暂定在本市房地产市场调控期间，全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公正摇号排序选房的销售方式。"从规定条款来看，从即日起，大邑也 迎来了摇号购房时代。2018年1月2日，大邑首个摇号项目春熙江岸取得预售许可,大邑摇号购房正式拉开帷幕，自此购房者不得不适应新形势下的购房方式。
此外，大邑住宅还受"限售"的影响。在2018年5月15日成都发布的楼市调控政策五条提到"在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。"这个时间后在大邑的新购住宅，需在取得产权证3年后上市出售。
新政提出加大住宅用地供应
目前大邑县城区在售项目拿地时间主要集中于2010年至 2013年间，地块规划容积率多在3.0以上，高的接近4.0。在之后几年，大邑土地供应量有所减少。随着2017年大邑楼市的逐步回暖，县城项目库存星开始明显减少，政府逐步加大了土地供应量。目前县城范围内后续还有新增供应量的老项目仅有城市绿洲，大邑金融中心与青禾名都等。截止到当前，加上樾江峰荟与亿澜峰荟2个人才公寓项目，今年大邑县城住宅总供应2679套。除了人才公寓1266套房源及个别不太畅销的项目外，其他楼盘可售房源不多，购房者选房余地相对不大。
2019年大邑土地总成交面积约942.7422亩，其中县城82.4222亩，主要供应与成交均在安仁镇。目前县城住宅有新供应能力的项目为城投集团的优山澜园与优山樾园，两项目占地108.9597亩。在坚持"雪山下的公园城市.大邑"目标定位下， 大邑住宅土地容积率进一步降低，除旧城改造地块外，新城区已出让的二类住宅用地容积率均为2.0, 一般楼层最高建设高 度不超过60米。
此次成都楼市新政提出将增加住宅用地供应。今年3月大邑举行的城市推介会上，重点推荐了县城王滩湿地公园片区、 高铁站片区、凤凰片区、建华片区、子龙片区、保利片区等6个地块。而从大邑县规划和自然管理局发布的《大邑县2020年 经营性用地供应计划明细表》来看，县城晋原街道与青霞街道6宗地块面积达552亩，其中含165亩棚改商住用地，40亩商业 用地。可见大邑的土地储备是相当足的，只要机会合适相应地块将适时推出。
此次政策对大邑二手房影响较大
目前大邑县城主要的房源供应来自于大邑大道沿线以及桃源新城，多为电梯高层，新房预售多在2014之后。按照大邑市场特点，购房者一般在签订购房合同2年后交房，交房2年后取得房屋产权证，这意味着大量的房源下证均在2年左右，绝大部分高层均会受到新政影响。
2016年3月24日晩间财政部发布了《营改增全面试点关于全面开营业税改征增值税试点的通知》子文件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年 以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。自此，在大邑二手房转让时，只要产权下证满2年，再次交易时即可免征增值税。
受市场环境影响，2018大邑正式执行新房摇号购买政策，二手房市场出现了一波快速上涨行情，大邑大道沿线的不少离层住宅转让报价直逼万元，去年行情有所回落，今年下半年价格又有部分回升。结合二手房相关数据，目前大邑县新建高层住宅出让报价多在7500-8500元/平，实际成交价在7000-7500元/平左右，毛坯房价格比这稍低。
那么新政具体如何影大邑二手房市场？ 下面给大家举一个例子
小明在2014年4月15日向开发商购买了大邑大邑大道一处100平米的小套三房源作为自己的首套房，房屋总价37万元，2016年6月交房，开发商代为办理产权，产权证取得日期为2018年6月。近期小明喜得二宝，觉得原有房屋太小，准备换一个户型更大一点的改善型住房，今年6月打算将此房屋卖掉。结合大邑市场环境与自己户型情况，他的期望价位为78万，出让底线价格为73万。
由于小明的住房在204购得，不受成都2018年5月15日 楼市新政 3年限售影响，且在今年6月产权证已满2年， 因此老政策下对外出让时可以免增值税，由于其是唯一住房，还免征个人所得税。
若小明在成都9月新政实行前成功卖出，则买卖双方总的交易成本主要为契税（买房首套房为1.5%,二套房为2%)及双方的中介费用（若有）。
若小明未能在新政颁布前出让自己的房屋，还是打算在今年继续出让房屋，由于产权证满2年而未满5年，现在出让过户需要全额征收增值税（5%）及附加（0.6%） 。那么需要缴纳的增值税及附加为：
73+(1 + 5%)x (5%+0.6%)=3.89(万元)
因在二手房构买时，业内一般规则为税费买房支付，这意味着除开契税与中介费用，购房者的购房成本支出接近77万，加上契税（1.5%）与1个点的中介费用，购房者的实际支出为：
73+3.89+1.095+0.73=78.715(万元）
购买单价合约7871.5元/平。
若小明坚持不降价，该小区有另一套户型差不多的房源，房东底价为75万元，虽然房价离出2万元，但下证已满5年，相同条件下购房者则可能对满5年的房源更有意愿。
从现在往前推，产权证满5年即产权下证日期或契税缴纳时间必须早于2015年9月。若购房者购买的是一手房，算上开发商代办产权2年（大邑部分开发商为2年半），签订购买合同到交房时间2年，这意味着现足增值税免五年的项目需要在2011年9月前购买。若我们再将交房日期与办理产权证日期各压缩一年，满足条件的基本上也是2013年下半年购买的房源。在这个时间点，祥荣城市绿洲才开始销售，二手房热门楼盘春天国际还剩下较多房源未上市。若遵循"22办证原则'那么中铁金山都有很大一部分房源不满足产权证满五年条件。充分满足产权满五年的房源只有邑都上城，展瑞君悦华庭等部分多层项目。
鉴于上述情况，此政策推出后，大邑县的二手房势必会受到较大影响：
产权证满五年的房源房东期望价格可能进一步看高；
也将促进新房的市场销售。
这几年，大新盘建设进度总的来说还是快的，部分项目能在一两年内交房。从今年县城的预售情况来看，清水房售卖均价已来到6400元/平，与二手房交易成本相差较大，因此不少购房者会舍去二手房，这对于当前大邑城区销售不太好的项目更是利好。
面对市场环境，小明若急于出卖房源，可能只得降低自己的售价才能吸引更多的购房者，当然小明也可以选择暂时不卖自己的房源，在不缺资金的清況下直接购买改善型住房。当然目前中介市场还有另一种方式，也是时下不少购房者采用的方式，那就是买卖双方与中介先签订购房居间服务合同，满足条件时再网签过户，购房者先支付大部分房款，待产权办理下来后再支付剩余尾款。在以前下证满2年增值税可免政策下，购房者一般愿意等，若现在需要等三年乃至更长时间，则购房者可能不大愿意，因为这期间发生不踊定性因素的概率较大（比如卖方私下将房屋向第三方进行抵押）， 虽然最后通过法律途径能拿回房屋，但购房者可能花去更多的时间与精力成本余。
本次成都推行的楼市调控政策其目的就在于坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
有效防范房地产市场风险，努力确保完成"稳地价、稳房价、稳预期"调控目标，继续保持房地产市场平稳健康发展。二手房被“锁死”的周期延长，其单纯的投资属性进一步降低。当前大邑任宅套数不做限制，购房者只要有资金，原则上是可以买到任意套数的房屋，但二手房交易时期延长，流动性变差，不是刚需或改善型的购房者，其购房意愿可能不再那么强烈；长远来看，新政对于实际以居住为目的的购房者更为有利。
来源：大邑淘房网 |
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发表于 2020-9-16 14:46:41
发表于 2020-9-16 15:11:37
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