房贷利率年内三连降
是的，你没看错，今年到目前为止，房贷利率已经三连降。继1月与5月之后，8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月贷款市场报价利率（LPR）为：5年期以上LPR为4.3%。三次累计下来，今年LPR已经累计下降35个基点。有购房者刚在大邑淘房网群内感叹，自己的利率是5.88%，站在高点了。后面马上有人跟进，你这不算啥，我可是6.125%，那才是绝对的高点。之前在大邑买房是否亏了？利率三连降，在大邑购房将节约多少房贷呢？ 购房利率情况前面大邑购房者说到的5.88%，6.125%大概都是贷款利率还未引入LPR时购房的，当时大邑新房首套房除了农商银行只上浮15%（5.635%）外，其他银行基本上都上浮20%（5.88%），二套房方面，建设银行，工商银行，中国银行，农行银行以及邮政储蓄银行均上浮25%（6.125%）。 2019年9月20日，改革后的LPR公布，5年期以上贷款利率水平是4.85%。自此，新签订购房合同贷款利率为LPR+基点方式执行。正在偿还期的房贷则在2020年集中转为以LPR（以2019年底最后一期4.80%为基数）+基点的方式计算，总的利率水平维持不变。前面上浮20%的5.88%的利率转为LPR后，需要加108个基点，上浮25%的6.125%则需要加132.5个基点，这个基点水平一直维持到贷款偿还完毕，也就是说，到了今天，5年期LPR降为4.3%后，之前上浮25%的购房者房贷利率为（4.3+1.325）%，这个利率还是比较高的，那么是不是购房者就买亏了？ 购房环境 回到当时的购房环境，这批购房者基本上是在大邑执行新房摇号选房的时候购入的。2018年1月2日春熙江岸首批住宅推出，从此开启了大邑购房摇号时代，2019年10月25日，城市绿洲与保利中央公园同时进行了摇号，这也是大邑住宅最后一次摇号。摇号时代给大家的感觉就是大邑的房子很翘，再不买就没了，或者房价就突飞猛进上涨了，因此不少人“跑步入场”，这个时候大邑住宅主要还是高容积率的老产品。2017年开始，大邑开始推出低容积率的改善型项目地块，不过摇号期间，相关项目正在建设中并未入市。 举例分析 在此我们做个假设，小邑名下无房，购买一套120平米的套四户型。 如果他在摇号期间购买： 我们以2018年大邑成交均价5570元/平计，总房款66.84万，首付3成，需要商业贷款46.788万，期限20年，当时贷款利率上浮20%（5.88%），使用等额本息的还款方式。小邑需要每月还款3319.73元，总利息支出约32.89万，在不考虑其他因素下，购房总成本为99.73万元。 目前小邑的存量房贷已转为LPR+基点： 由于之前上浮20%，换算为加108个基点，则新的利率为5.38%。假如贷款额仍是46.788万，期限20年，使用等额本息的还款方式。小邑需要每月还款3186.86元，总利息支出约29.70万，在不考虑其他因素下，购房总成本为96.54万元，利息支出减少约3.19万。 假如小邑当时没买房，今年9月份才买房： 这个时候大邑市面上主要是低密度的改善型房源。所购面积不变，房价我们取上月大邑成交均价8638元/平，总房款约103.656万。首付3成，需要商业贷款72.5592万，期限20年，根据最新政策，小邑首套房利率可下浮20个基点，利率为4.1%，使用等额本息的还款方式。 小邑需要每月还款4435.27元，总利息支出约33.89万，在不考虑其他因素下，购房总成本为137.546万元。 从这我们可以看出，购买改善型房源后，与4年前相比，20年总利息只增加了1万元，不过房款增加了近37万。总房款的增加获得了更好的居住体验。 对于首套房购房者来说，影响较大的当属今年5月20日之前的这一部分群体。由于大环境因素，今年大邑楼市销售较慢，房价变动幅度不大。5月20日之前购买首套房最低利率为4.60%，而目前仅需要4.10%，与公积金仅差0.85%。以前面案例计算，现在起买房比5月20日前买相同户型的房源将节省利息开支4.66万元。 需要注意的是，买房是受多种因素决定的，我们前面的案例计算的仅是理想状态下数值，买房也因人而异，很难简单地说买亏了还是买赚了。
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发表于 2022-8-25 13:40:22
发表于 2022-8-25 13:50:25
